Yeni taşınmaz malikinin ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkı

Ülkemizde artan fiyatlar, ‘gayrimenkulü’ tekrar çok güçlü bir yatırım aracı haline getirmiştir. Devam eden kira sözleşmelerinde, kira miktarının artışının sınırlandırılması, kiracılı taşınmazların satışını da arttırmaktadır. Ancak konut ve çatılı taşınmazlarda maalesef kiracı ve kiraya veren bu durumda haklarını bilmemekte olup bu yazımızda bu konuyu ele alacağız.

Taşınmaz iktisap eden yeni malik, taşınmazda hali hazırda kiracı varsa tahliye davası açma hakkı belirli süre ve sınırlamalara tabidir. Taşınmazı satın almak, Türk Borçlar Kanununa göre doğrudan taşınmazı tahliye sebebi değildir. Yani kiracılı taşınmaz satın alan kişi, doğrudan kiracıyı tahliye edemez. Yeni malikin tahliye davası açması sınırlandırılmış olup bu husus Türk Borçlar Kanunun 351. Maddesinde belirlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 351. Maddesi şu şekildedir. " Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir."

Anılan Kanun hükmüne göre taşınmazı satın alan kişinin taşınmazı kullanma konusunda kendisi, çocukları, anne babası gibi alt ve üst soyu ve kanunen bakmakla olduğu kişiler için taşınmazı kullanma konusunda samimi ihtiyacının bulunması gerekmektedir. Ayrıca yeni malikin satın alma tarihinden itibaren en geç bir ay içerisinde kiracıya ihtarname göndermesi gerekmektedir. Yargıtay kararlarına göre ihtarın bir ay içerisinde tebliğ edilmesi de gerekmektedir. Bunlardan sonra da yeni malik altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Burada kanun ve Yargıtay altı aylık dava süresi ile ilgili bir istisna getirmiş ve kira sözleşmesinin altı aylık bekleme süresinden önce sona ermesi halinde sona erme tarihinden itibaren bir ay içerisinde dava açabileceği hususudur. Yani Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Yani yeni malik sadece taşınmaza ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilir. Bunun dışında yeni malik olması başlıbaşına, kiracıyı tahliye etme hakkı vermez. Bunun dışında yeni malik aynı zamanda kira sözleşmesinin halefi olduğundan ayrıca  kiraya veren sıfatı ile Türk Borçlar Kanunun 350 maddesi gereğince olağan sebeplerle dava açma hakkı vardır. Ancak bu husus ayrı bir yazımızın konusu olacaktır.