29 MART 2024
BIST 100 9.142,40 % 0,69
DOLAR 32,382 % 0,20
EURO 35,037 % -0,08
ALTIN GR. 2.326,65 % 0,27
BRENT 87,260 % 0,43
BTC 69.750,44 % -1,35
Yazı Giriş: 28.02.2022 - 17:55 | Son Güncelleme: 28.02.2022 - 18:04

Kiraya verenin tahliye hakkının sınırlanması ve kira sözleşmesinin kanunen yıllık uzamasına hukuki bakış


Kira bedelleri maalesef son yıllarda hızlıca yükselme eğilimine girmiştir. Boş taşınmazlarda yeni kiraya verme tutarı ile devam eden kira sözleşmelerine göre ödenen kira bedelleri arasında büyük farklılık yaratmaktadır. Bu durumda ister istemez kiracı ile kiraya veren arasında uyuşmazlık yaratmaktadır. Uygulamada son günlerde bu durum ile çok karşılaşılması sebebiyle  yazımızı kaleme almaktayız.

Kiracının kira sözleşmesine konu taşınmazdan tahliye edilebilmesinin sebepleri türk borçlar kanunu da tahdidi olarak sayılmıştır. kanunda sayılan bu sınırlı  sebeplerden biri gerçekleşmediği sürece kiracı tahliye edilemez. 

“Türk Borçlar Kanunun  dava sebeplerinin sınırlılığı kenar başlığını taşıyan 354. Maddesine göre, “Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez” Bu hükme göre, kiraya veren, ancak TBK m. 350, 351 ve 352’de öngörülen sebeplere dayanarak tahliye davası açabilir.”  

Sınırlı olarak sayılan kiraya verenin kiracının tahliyesini isteyeceği sebepler ise şöyledir;

a)kiraya verenin konut veya iş yeri ihtiyacı gereksinimi

b)kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla tahliyesi

c)kiracının yazılı taahhüdü

d)kira bedelini ödememeden dolayı iki haklı ihtar sebebiyle tahliye

e)kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunmaması

Dolayısıyla  yukarıda sayılan nedenlerden biri mevcut olmadığı sürece taşınmazın güncel kira değerinin artması, mevcut kira bedelinin artması için sebep değildir. Burada önemli olan kiracının, kira sözleşmesine göre belirli olan kira tutarını ödemesidir.  Kiracı tarafından kira bedeli sözleşmeye göre düzenli ödendikçe sözleşme süresince kiraya veren emsal kira gerekçesiyle tahliye davası ve uyarlama davası açamaz.

Yine Türk Borçlar Kanunun   354. maddesine göre dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez, 347. maddesi gereğince kiracı, kira süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiralananı tahliye edeceğini kiralayana yazı ile bildirmek suretiyle sözleşmeyi feshetmediği takdirde, sözleşme aynı şartlarla bir yıl daha uzamış sayılır. TBK konut ve çatılı işyerleri hakkında, kiralayana süre bitimi nedeniyle akdi fesih hakkı tanımadığı gibi, 347 ve devamı maddelerinde de tahliye sebeplerini sınırlı olarak saymış, 354 maddesinde ise kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceği düzenlenmiştir. Türk Borçlar Kanununda ve özel kanunlarda gösterilen haller dışındaki sebeplerle tahliye kararı verilemez.

Kanuni düzenleme ile kiracıların, kira bedellerini sözleşmeye uygun olarak ödedikleri sürece kiraya veren tarafından tahliye edilmelerinin keyfiyete bırakılması engellenmiştir. Bu durum kiracı ile kiraya veren arasında barışın sağlanması yönünden önemlidir. Bir sonraki  yazımızda ise konunun doğru anlaşılması için Kiraya Veren’in uyarlama davası hakkını değerlendireceğiz. Bu husus da kiraya veren lehinde olup kanuni düzenleme ve sınırlamalarla kira ilişkisinin sağlıklı bir şekilde yürütülmesi kanun ile sağlanmaktadır.   


YORUMLAR

Kiraya verenin tahliye hakkının sınırlanması ve kira sözleşmesinin kanunen yıllık uzamasına hukuki bakış
yazısına yorum yapın
0 YORUM