Kat mülkiyeti kanunu uyarınca aidat kavramı ve kiracı-kiraya veren ilişkisinde aidat kavramının yeri

Artan nüfus ile müstakil bahçeli evlerin yerini alan apartmanlar, büyük ve birden fazla bloklu siteler, kısacası toplu yaşam hiç şüphesiz beraberinde birçok sorunu getirmiştir. Toplu yaşama geçişle başlayan uyuşmazlıklar neticesinde kanun koyucu otoriteler tarafından hazırlanan 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile bu sorunlara hukuki çözümler getirilmeye çalışılmıştır. Bu uyuşmazlıklardan belki de en çok gündemde olan ve uygulamada karşılaştığımız sorun “aidat” kavramı ve bu kavram üzerindeki soru işaretleridir.

Özellikle büyük siteler ve iş merkezlerinde bağımsız bölüm sahipleri ile site/apartman yönetimini karşı karşıya getiren konu “aidatın kapsamı” olmaktadır. Bağımsız bölüm malikleri zaman zaman aidat bedelinin çok yüksek olduğunu ileri sürdüklerinde site/apartman yönetimi ortak giderlere ilişkin giderlerin fazla olduğu yönünde savunma yapmaktadırlar. Burada site/apartman yönetiminin temel dayanağı öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Kat Mülkiyeti Kanunu anagayrimenkulün genel giderlerine katılma kenar başlıklı 20. Maddesi uyarınca:

Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında; katılmakla yükümlüdür.

İlgili kanun hükmü aidat kavramının içine girecek kalemlerin çerçevesini çizmiştir. Genel anlamda, aidat bedeli sitenin/apartmanın ortak giderlerinin hesaplanması sonucunda belirlenmektedir. Özellikle bazı sitelerde sosyal anlamda olanakların ve ortak alanların fazlalığı haliyle giderlerin artmasına ve aidat miktarının yükselmesine neden olmaktadır. Fakat burada sitelerin/apartmanların daire sayılarının artmasıyla daire başına düşecek aidat bedelinin de azalacağını belirtmek gerekmektedir. Site/apartman içinde eğer merkezi sistem ısıtma/soğutma veya elektrik kullanımı açısından süzme sayaç kullanımı söz konusu ise burada tüketilen yakıt ile enerji bedeli de aidata dahil olacaktır. Fakat bu elektrik/su/doğalgaz giderlerinde ortak bir sistem yok ise bağımsız bölüm içerisinde bağımsız bölüm sahiplerinin şahsi giderleri pek tabii aidat kapsamında olmayacaktır. Bir başka deyişle, bir ev satın aldığınızda kat maliki olarak ortak alanlarda yapılacak tüm harcamalar sizin sorumluluğunuzda olacaktır.

Sahibi olduğunuz bağımsız bölümü kiraya verdiğinizi düşünelim. Kiracınızın varlığı sizi aidat ve ortak giderlerden muaf tutacak mıdır? Cevabımız hayır. Aksine kiraya veren olarak kiracınızın aidat ve ortak giderlere ilişkin yapacağı ödemeleri takip etmenizi öneririz. Zira kiracınızın ihmali yalnızca kendisini değil sizi de etkileyecektir. Kiracınızın ihmali nedeniyle bir gün ansızın bir icra takibinin borçlusu sıfatına bürünebilirsiniz. Önemle belirtmek gerekir ki; kiracı ile aranızda bulunan kira akdine “aidat ödemesi kiracı tarafından yapılacaktır” şeklinde bir özel hüküm koymanız dahi kat maliki olarak sizi sorumluluktan kurtaramayacaktır. Kanun amir hükmü uyarınca kiracı da kiracı olarak oturduğu sürece aidat ödemekten kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Pek tabii kanun koyucu burada kiracı için bir sınırlama getirmekte ve ödemekle yükümlüğü olduğu aidat bedelinin kira bedeli ile sınırlı tutmaktadır. Başka bir deyişle, kiracının ödeyeceği maksimum aidat bedeli bir aylık kira bedeli olabilecektir.

Mevcut durumda bir bağımsız bölümde kirada oturan okurlarımız açısından önemli ve pek bilinmeyen bir bilgiyi paylaşmakta fayda görmekteyiz. Bilindiği üzere aidat ödenmediği takdirde site yönetimi tarafından kiracı ve kat malikine icra takibi başlatılmaktadır. Kiracı sıfatıyla oturduğunuz bağımsız bölümden ayrılmanız sonrasında kirada oturduğunuz döneme ait olsa dahi site yönetimi “aidat veya ortak giderler” açısından kiracı olan tarafınıza yönelik icra daireleri nezdinde işlemler yapamayacaktır. Site yönetimi ancak ve ancak fiilen bağımsız bölümde oturduğunuz/kira akdiniz devam ettiği takdirde hakkınızda icra işlemleri yapabilecektir. O halde, kiracı olarak oturup daha sonra ayrıldığınız bir bağımsız bölüme ilişkin bağımsız bölümden ayrılmanızdan sonra hakkınızda yapılacak icra takiplerine itiraz etmeniz gerekmektedir. Buradan site yönetimi açısından çıkarılacak en temel sonuç kiracılara yapılacak hukuki işlemleri zamanında yapmalarıdır. Aksi takdirde haklı oldukları halde aidat alacağını ilişkin haklarını kaybedeceklerdir.  

Aidat bedelinin belirlenmesi ve kat maliklerine usulüne uygun bir şekilde bildirilmesi hususları burada en az aidat bedeli kadar önem arz etmektedir. Site/apartman aidat bedeli eğer kat malikleri kurulu tarafından hazırlanmışsa bu durumda doğrudan kabul edilmiş sayılacaktır. Fakat aidat bedeli yönetim tarafından hazırlanmışsa “site/apartmana aylık/yıllık periyotlarda yapılacak masraf ve ortak alanlara ilişkin giderlerin ortalamasının nasıl hesaplandığı” kat malikleri ve/veya bağımsız bölümden faydalanan kişilere (örneğin kiracı) tebliğ edilmelidir. Site/apartman yönetimi tarafından belirlenen aidat bedeline ve ortak gider ve masraflara ilişkin itirazı olan kat maliki veya ilgili kişi kendisine tebliğ tarihinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebilir. Bu itiraz kat malikleri kurulunda değerlendirilecektir. Bahsi geçen prosedür daha çok birden fazla bloklu geniş projeye sahip siteler/iş merkezleri için geçerlidir. Apartmanlar açısından ise, aidat bedelinden ve ortak giderlerden memnun olmayan bağımsız bölüm sahibi yönetim ile iletişime geçerek bu memnuniyetsizliğini apartman toplantısında dile getirmeli ve mutlaka toplantı tutanağına geçirtmelidir. Aksi takdirde aidat bedeli ve ortak gider hesaplamalarını kabul etmiş sayılacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanunu hesap verme kenar başlıklı 39. Maddesi uyarınca yöneticinin kat maliklerine hesap vermesi ana taşınmazın gelir ve gider hesabını kat maliklerine bildirmesi zorunludur. Kanun amir hükmü bir hesap verme zamanı varsa o zamanda, eğer öyle bir zaman belirlenmemişse her yılın ilk ayında yöneticinin kat maliklerine hesap vereceğini hüküm altına almıştır. Bunun yanı sıra kat maliklerinden yarısının –arsa paylarına dikkat edilmeksizin- talebi var olduğunda yönetici kat maliklerine her zaman hesap vermekle mükelleftir.

Belirlenen aidat bedelini süresinde ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Burada önemli bir hususu daha belirtmek isteriz. Sahibi olduğunuz bağımsız bölüm fiilen kullanılmıyor olsa dahi kat maliki olarak belirlenen aidatı eksiksiz ödemek zorunluluğu altındasınızdır. “Bağımsız bölümü kullanmıyorum, site/apartmanın ortak alanlarından yararlanmıyorum bu sebeple aidat ödeme yükümlülüğü altında değilim” düşüncesi kanun amir hükümlerine tamamen aykırıdır. Böyle bir davranışınız sonucunda icra takipleri ve davalar ile karşı karşıya kalmanız kuvvetle muhtemeldir. Böyle bir duruma sebebiyet verilmemesi amacıyla bağımsız bölüm sahibi iseniz aidatlarınızın süresinde ödenmesi hususunda dikkatli özeni göstermenizi öneririz.

Bir kat maliki olarak isterseniz ilgili bağımsız bölümde bizzat siz oturun isterseniz kiracınız otursun aidat ödenmesi hususuna oldukça dikkat etmelisiniz. Zira süresinde ödenmeyen aidat bedelleri nedeniyle icra takipleri ve hukuk davaları ile karşı karşıya kaldığınızda sizin için zorlu bir süreç başlayacaktır. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar özel teknik bilgi gerektirdiğinden böyle bir durumda hak kaybına uğramamanız açısından mutlaka bir avukattan hukuki yardım almanızı öneririz.