Kat mülkiyeti kanunu kapsamında aidat kavramı ve ödenmemesi halinde uygulanacak yaptırımlar

Bu yazımızda Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuat kapsamında belirlenen ve kat maliklerinin yükümlülüğünde bulunan aidat kavramını, bu kavrama ilişkin güncel sorunları ve aidatın zamanında ve eksiksiz ödenmemesi halinde kat maliklerinin/kiracıların karşı karşıya kalacağı yaptırımları inceleyeceğiz.

“Aidat” apartman ve sitelerin aylık /yıllık giderlerini karşılamak için kat maliki ya da kiracıdan tahsil edilen hizmet bedelidir  Aidat miktarı kanunen, bağımsız bölümün sayısı ve arsa payı oranına göre belirlenmektedir. Zira 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 20. Maddesi “Kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça:

a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak;

b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.” hükmüne haizdir.

Apartman/Site Yönetim Kurulu’nca belirlenen ve usulüne uygun bir şekilde kat malikine tebliğ edilen aidat kat maliki tarafından ödenmek zorundadır. Dolayısıyla kanuna uygun olarak belirlenen aidat tutarı, kat maliklerine usulüne uygun olarak bildirilmeden kat malikinin aidatı süresinde ödemediği gerekçesiyle yaptırıma tabi tutulması hukuka aykırı olacaktır.  

Burada önemli bir husus, apartmana ait ortak alanları kullanmamanın aidat ödememe sebebi olamayacağıdır. Kat maliki apartman/site ortak kullanım haklarından feragat kaçınamaz. Yani zemin katta oturup asansörü kullanmayan kat maliki de  asansör masraflarına katılacaktır. Bu hususun kanuni dayanağı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20/c bendinde düzenlenen “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” hükmüdür.

Bunun dışında kiracının bulunduğu durumlarda aidat ödenmemesinde mal sahibinin de, kiracı birlikte sorumlu olduğudur. Yani kiracı aidat ödemezse mal sahibi de sorumlu olacaktır.  

Aidat ödeme yükümlülüğüne aykırı davranan kat maliki/kiracı hakkında yargı yoluna başvurulması dışında ayrıca ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle karşı karşıya bırakılacaktır. (KMK madde 20/2) Aidatın ödenmemesi halinde kat maliki yalnızca gecikme tazminatı ile değil yasal faiz tehlikesi ile de karşı karşıya kalacaktır. Yargıtay yerleşik içtihadı uyarınca aidat ödemelerinin gecikmesi halinde gecikme tazminatı yanında talep halinde aidata yasal faiz yürütülmesi mümkündür.  Yargıtay kararları bu konuda yeknesaktır.  

Toplu yaşamanın insanlara getirdiği birçok yükümlülük vardır. Günlük yaşamda aidat kavramı vatandaşlarımız tarafından genelde ikinci plana atılsa da Kat Mülkiyeti Kanunu ve Yargıtay yerleşik içtihadı incelendiğinde apartman ortak giderlerine katılmaktan kaçınan, yöneticilere zorluk çıkaran kimselerin karşı karşıya bırakılacağı yaptırımlar hiç de küçümsenecek boyutta değildir. İşbu sebeple apartman/site ortak giderlerine katılmaktan kaçınmaktan ziyade kat maliki olarak yükümlülüklerinizi eksiksiz bir şekilde yerine getirmeniz uyuşmazlıkların doğmasını engelleyerek toplu ya